Poročilo o oceni vrednosti

Okvir ocene

Kaj, za koga in kako smo ocenili

Namen: Interna informativna ocena.
Podlaga vrednosti: Tržna vrednost: znesek, za katerega bi nepremičnino na datum ocene zamenjala voljan kupec in voljan prodajalec, nepovezana, po ustreznem trženju, seznanjeno, preudarno in brez prisile (IVS 102, A10.01).
Premisa vrednosti: Najgospodarnejša uporaba (sedanja raba, kadar je dopustna in smiselna).
Valuta: EUR, brez DDV, davka na promet nepremičnin in stroškov prodaje.
Datum ocene: 9. 11. 2026
Stanje podatkov: Zadnji posli v evidenci trga nepremičnin z dne 1. 10. 2026. Javne evidence so preverjene ob izdelavi poročila.
Predmet: Stanovanje, Roje 9, Preserje pri Radomljah, 1235 Radomlje
Stanovanje 108 m², Dobeno 25, 1234 Mengeš
Parcela 299/8, k.o. Dobeno
Datum poročila: 9. 11. 2026
Izdelovalec: Ocena vrednosti z avtomatiziranim modelom ocenjevanja. Rezultata ni pregledal pooblaščeni ocenjevalec vrednosti.
Obseg dela: Namizna ocena iz javnih evidenc, brez ogleda, brez vpogleda v zemljiško knjigo, prostorske akte in upravne akte o graditvi.
Viri podatkov: Geodetska uprava RS: evidenca trga nepremičnin (kupoprodajni in najemni posli), kataster nepremičnin, evidenca vrednotenja (posplošene vrednosti, vrednostne ravni), zbirni kataster gospodarske javne infrastrukture. Oglasi niso uporabljeni.

Predpostavke in omejitve

Na čem ocena temelji

Splošne predpostavke

Ogled ni bil opravljen. Predpostavlja se stanje, običajno za vrsto in starost nepremičnine.
Podatki katastra, evidence vrednotenja in evidence trga se štejejo za točne. Preverjena je le njihova notranja skladnost.
Bremena, služnosti in omejitve iz zemljiške knjige niso upoštevani.
Onesnaženja in drugih okoljskih tveganj ni.
Skrite napake niso upoštevane.
Prodaje s statusom »V preverjanju« ali »Neustrezni podatki« so upoštevane enako kot druge; preizkus na tisočih prodajah je pokazal, da nižja utež zanje ne izboljša natančnosti.
Namenska raba primerjav je preverjena s sedanjim stanjem v katastru; ob prodaji je bila lahko drugačna.

Posebna predpostavka

Stavba je zgrajena in se uporablja skladno z gradbenim in uporabnim dovoljenjem. Tega ocenjevalnik ne preverja; zbirka podatkov o graditvi ni na voljo kot odprti podatki.

Gradnja na stavbnem delu je pravno dopustna v skladu z namensko rabo. Gradbeno dovoljenje ni znano; zemljišče se šteje kot delno opremljeno, brez gradbenega dovoljenja. Komunalna opremljenost je ocenjena iz zbirnega katastra GJI (poglavje 03).

Omejitve uporabe

Poročilo velja samo za navedeni namen in datum.
Ni primerno za sodne postopke, zavarovanje kredita, računovodsko ali davčno poročanje.
Dejanska prodajna cena lahko odstopa zaradi motivacije strank, pogajanj in strukture posla.
Poročilo ne zavezuje k sklenitvi pogodbe po navedeni ceni.
Odgovornost izdelovalca je omejena na znesek, plačan za poročilo; tretjim osebam ne odgovarja.

Nepremičnina 1 · Predmet ocenjevanja

Kaj ocenjujemo

Lastninska pravica na delu stavbe 1937-1506-5 (stanovanje ).

Uporabna površina

54,8 m²

neto 67,3 m²

Leto izgradnje

2021

obnova ni vpisana

Etaže

klet in 1. nadstropje

vhod: 1. nadstropje · stavba: 6 etaž, dvigalo, 15 stanovanj

Posplošena vrednost GURS

261.200 €

vrednostna raven 17/22

Priključki stavbe (KN): vodovod: da · elektrika: da · kanalizacija: da · plin: da
Javni vpogled: del stavbe 1937-1506-5 ↗

Najgospodarnejša uporaba

Najgospodarnejša uporaba je obstoječa stanovanjska raba; predpostavlja se, da je stavba zgrajena in uporabljana skladno z dovoljenji.

Ni preverjeno

Vpisi in bremena v zemljiški knjigi.
Prostorski izvedbeni pogoji občine.
Gradbena in uporabna dovoljenja (zbirka podatkov o graditvi, PIS ↗).
Poplavna, plazovna in potresna ogroženost.

Komunalna opremljenost in dostop

vodovodkanalizacijaelektrikaplinjavna cestapredmet

Za del stavbe so priključki stavbe navedeni zgoraj (kataster nepremičnin). Zemljevid prikazuje omrežja okoli stavbe.

Razdalja od roba parcele do najbližjega voda v zbirnem katastru GJI. Vris v katastru je lahko nepopoln; zasebni priključki niso vrisani.

Teren

Povprečni naklon: 1,0° (raven teren).
Strmi deli: Ni delov nad 15°.
Lega: Ravno, brez izrazite lege.
Nadmorska višina: 319 m
Glede na naselje: 3 m nižje od središča naselja Preserje pri Radomljah (323 m).

Iz digitalnega modela višin GURS (mreža 5 m), povprečje po parceli. Pogled z juga; obris je meja parcele iz katastra. Temno je tloris stavbe iz katastra stavb (385 m²).

Naklon predmeta in primerjav

Povprečni naklon v krogu 15 m okoli stavbe, za predmet in za neposredne primerjave (številke kot v poglavju o oceni). Naklon vpliva na stroške gradnje in uporabnost zemljišča; model ga pri kmetijskih in gozdnih zemljiščih upošteva neposredno, pri ostalih je zajet v primerjavah iz okolice.

Okolica in dostopnost

Najbližje	Ime	Zračna razdalja
Šola	Osnovna šola Preserje pri Radomljah	780 m
Vrtec	Enota Gaj	70 m
Zdravstveni dom, ambulanta	—	2,3 km
Lekarna	Lekarna Radomlje	1,0 km
Trgovina z živili	TUŠ market	810 m
Avtobusna postaja	Preserje pri Radomljah	450 m
Železniška postaja	Jarše-Mengeš	550 m
Priključek na avtocesto	Domžale	3,6 km
Središče naselja	Preserje pri Radomljah	510 m
Najbližje mesto	Mengeš	2,3 km

Zračne razdalje do najbližje storitve; pot po cesti je daljša. Vir: OpenStreetMap (prostovoljni zemljevid, lahko je nepopoln), ceste in železnice iz zbirnega katastra GJI. Šole vključujejo vse vrste šol.

Nepremičnina 1 · Trg v okolici

Kako se gibljejo cene v okolici

Prodaje stanovanj do 2 km od predmeta

V 2 km od predmeta je bilo od leta 2021 sklenjenih 298 tržnih prodaj te vrste. V zadnjih 12 mesecih je mediana 4.850 €/m² (iz 28 prodaj). To je 6 % več kot pred tremi leti.

mediana €/m² v letupovprečje €/m² v letuštevilo prodajocena predmeta

Mediana in povprečje sta prikazana za leta z vsaj tremi prodajami; številka v stolpcu je število prodaj.

Vsaka prodaja posebej

prodaja v okolicineposredna primerjavaocena predmeta

Prikazane so tržne prodaje celih nepremičnin brez poznejših prilagoditev; razlike med točkami odražajo lego, velikost, opremljenost in stanje. Mediana pomeni, da je bila polovica prodaj dražja, polovica cenejša.

Nepremičnina 1 · Ocena vrednosti

Ocena vrednosti

Uporabljen je način tržnih primerjav (IVS 105; IVS 400, 70). Najprej zberemo širši vzorec prodaj iste vrste in iz njega ocenimo trend in vpliv velikosti. Nato izberemo 6 najbolj podobnih prodaj, jih prilagodimo predmetu in uskladimo v eno vrednost.

Donosni način je izdelan kot kontrola, kjer je v okolici dovolj najemnih poslov. Nabavnovrednostni način ni izdelan, ker javnega vira o stroških gradnje ni; za starejše stavbe tudi ne bi bil zanesljiv.

1 Stanovanje · 55 m²

Širši vzorec

43

prodaj do 0,5 km

Mediana

5.676 €/m²

časovno prilagojena

Razpon vzorca

4.451–6.539

€/m²

Trend

+12,3 %

na leto

predmetneposredne primerjaveširši vzorec

Izbor

Izbrane so prodaje z najmanjšo skupno prilagoditvijo, najprej iz najbližjega pasu. Prodaje paketov več stanovanj, solastniških deležev in prodaje z velikostjo zunaj 0,5–2 × predmeta so izločene. Shema prikazuje razdalje, ne podlage.

Neposredne primerjave

#	Prodaja	Datum	Razdalja	Površina	Cena	€/m²	Status
1	Roje 7Radomlje · 1937-1513-5	23. 7. 2025	42 m	55 m²	261.713 €	4.785	V preverjanju
2	Tovarniška ulica 57Radomlje · 1937-151-12	3. 3. 2026	412 m	38 m²	163.000 €	4.245	V preverjanju
3	Škrjančevo 51Radomlje · 1959-6054-1	7. 7. 2026	467 m	68 m²	375.000 €	5.507	V preverjanju
4	Količevo 70Domžale · 1959-1324-3	10. 2. 2026	1.049 m	57 m²	255.000 €	4.489	V preverjanju
5	Tovarniška ulica 57Radomlje · 1937-151-43	20. 10. 2025	412 m	70 m²	230.000 €	3.272	V preverjanju
6	Količevo 11Domžale · 1959-1421-3	13. 4. 2026	1.331 m	91 m²	160.000 €	1.756	V preverjanju

Ikona zemljevida odpre posel v javnem vpogledu GURS.

Status je oznaka Geodetske uprave za vsak posel. Tržen: posel je pregledan in velja za običajno prodajo med neodvisnima strankama. V preverjanju: Geodetska uprava posla še ni pregledala, kar je pri novejših prodajah običajno; cena je praviloma prava, opis se lahko še popravi.

Tabela prilagoditev

Element	1	2	3	4	5	6
Cena €/m²	4.785	4.245	5.507	4.489	3.272	1.756
Čas in tržne razmere	+17,1 %7/2025	+8,7 %3/2026	+3,2 %7/2026	+8,7 %2/2026	+13,0 %10/2025	+5,2 %4/2026
Velikost	0,0 %55 m²	−8,3 %38 m²	+5,5 %68 m²	+0,9 %57 m²	+6,3 %70 m²	+13,2 %91 m²
Starost in stanje	0,0 %2022	+33,4 %1968	+6,7 %2009	+25,7 %1985	+33,4 %1968	+32,7 %1979
Lega v stavbi	0,0 %1. nadstr.	0,0 %1. nadstr.	+3,5 %pritličje	0,0 %2. nadstr.	−1,3 %3. nadstr.	0,0 %1. nadstr.
Lokacija	−0,3 %indeks okolice	+2,4 %indeks okolice	−3,8 %indeks okolice	+3,2 %indeks okolice	+2,4 %indeks okolice	+0,3 %indeks okolice
Bruto prilagoditev	+16 %	+48 %	+55 %	+35 %	+51 %	+47 %
Prilagojena cena €/m²	5.584	5.775	6.370	6.388	5.298	2.786
Utež	26 %	16 %	16 %	15 %	14 %	13 %
Usklajena vrednost	5.473 €/m² × 55 m² = 300.000 €

Kaj prilagoditve naredijo. Vsako prodajo preračunamo, kot da bi bila prodana nepremičnina enaka predmetu. Če je primerjava enaka predmetu v vsem, le da je deset let novejša, bi bil predmet zaradi starosti vreden manj, zato ceno primerjave znižamo za ta učinek (negativen odstotek v vrstici »Starost in stanje«). Če je primerjava večja, je njena cena na m² praviloma nižja, zato jo zvišamo. Po vseh prilagoditvah naj bi primerjave kazale približno enako ceno; manjši ko je razpon, bolj zanesljiva je ocena.

Kako določimo utež. Utež pove, koliko posamezna primerjava prispeva k rezultatu. Večjo utež dobi prodaja, ki je bližje predmetu, novejša in potrebuje manj prilagoditev (manjša bruto prilagoditev), saj je zato bolj podobna. Iz prilagojenih cen in uteži izračunamo uteženo sredino, pri kateri ena sama netipična prodaja ne more bistveno premakniti rezultata.

Od izhodiščne do prilagojene cene

Krog je cena ob prodaji, puščica cena po prilagoditvah. Odstotek ob imenu je utež pri uskladitvi.

Utemeljitev prilagoditev

Čas in tržne razmere: Cena se preračuna na datum ocene. Vir: regresija na prodajah ETN 2020–2026, vsa Slovenija.
Velikost: Večje nepremičnine imajo nižjo ceno na m². Vir: regresija na prodajah ETN 2020–2026, vsa Slovenija.
Starost in stanje: Novejša stavba ima manj izrabljenih delov; razlika se oceni prek stroška obnove. Vir: regresija na prodajah ETN 2020–2026, vsa Slovenija.
Lega v stavbi: Pritlična stanovanja dosegajo praviloma nekoliko nižje cene. Vir: regresija na prodajah ETN 2020–2026, vsa Slovenija.
Lokacija: Lokacijski indeks meri, za koliko so prodaje v neposredni okolici (pas približno 600 m) v povprečju dražje ali cenejše od primerljivih nepremičnin drugod po Sloveniji. Prilagodi se razlika indeksa med lokacijo primerjave in predmeta. Vir: regresija na prodajah ETN 2020–2026, vsa Slovenija.
Kontrola: Neodvisna ocena iz lastnosti predmeta, brez izbranih primerjav: 5.499 €/m². Končna vrednost je povprečje te ocene in utežene mediane prilagojenih primerjav, kar zmanjša vpliv posamezne netipične prodaje.
Metoda: Vpliv vsake lastnosti (čas, velikost, starost, lega, zemljišče, lokacija) je izmerjen na vseh evidentiranih prodajah v Sloveniji od leta 2020 z robustno regresijo, ne določen na pamet. Metodo smo preverili na prodajah, ki pri izračunu niso bile uporabljene: ocene so bile v mediani 1–2 % pod dejansko ceno.

Kontrola z donosnim načinom

Tržna najemnina: 8,48 €/m² na mesec (mediana 16 najemnih poslov ETN do 1 km, zadnja 3 leta).
Letna najemnina predmeta: 5.574 €
Bruto multiplikator: 55,8 (bruto donosnost 1,8 %), iz razmerja median prodajnih in najemnih cen v okolici.
Vrednost po donosnem načinu: 311.000 € (+4 % od rezultata).

8,48 €/m²najemnina na mesec× 55 m²površina×12mesecev= 5.574 €letna najemnina

5.574 €letna najemnina× 55,8bruto multiplikator= 311.000 €vrednost po donosnem načinu

Bruto multiplikator pove, koliko letnih najemnin plačajo kupci za nepremičnino v tej okolici. Izračunamo ga kot razmerje med mediano prodajnih cen na m² in mediano letnih najemnin na m² v istem območju. Bruto donosnost je njegova obratna vrednost (1 ÷ multiplikator): delež cene, ki ga lastnik letno dobi z najemnino, pred stroški, davki in praznimi meseci.

Donosni način tu ni neodvisen od prodajnih cen, ker je multiplikator izpeljan iz istega trga. Uporaben je kot preverba, ali je ocena skladna z najemninami v okolici (IVS 105, 30). Večje odstopanje je pri hišah in velikih stanovanjih običajno: najemnine na m² za velike enote so nižje, kot jih kaže mediana, zato donosni način takšno nepremičnino precenjuje.

Nepremičnina 1 · Končna vrednost in negotovost

Končna vrednost

Del	Površina	€/m²	Vrednost	Zanesljivost
Stanovanje	55 m²	5.473	300.000 €	srednja
Tržna vrednost, zaokroženo			300.000 €

Ocenjena tržna vrednost na dan 9. 11. 2026

300.000 €

Razpon 290.000 € – 349.000 €

Negotovost

Razpon je določen z najnižjo in najvišjo prilagojeno ceno neposrednih primerjav. Zanesljivost je visoka pri vsaj 4 primerjavah z razponom pod 25 % in vsaj 15 prodajah v širšem vzorcu, srednja pri vsaj 3 primerjavah z razponom pod 50 %, sicer nizka. Pri nizki zanesljivosti priporočamo ogled in presojo ocenjevalca.

Nepremičnina 2 · Predmet ocenjevanja

Kaj ocenjujemo

Lastninska pravica na delu stavbe 1939-200-1 (stanovanje v enostanovanjski stavbi) s pripadajočim zemljiščem 565 m².

Uporabna površina

108,1 m²

neto 250,9 m²

Leto izgradnje

2001

obnova ni vpisana

Lega

pritličje

3 etaže, 1 stanovanje

Posplošena vrednost GURS

323.300 €

vrednostna raven 13/30

Priključki stavbe (KN): vodovod: da · elektrika: da · kanalizacija: ne · plin: ni podatka
Javni vpogled: del stavbe 1939-200-1 ↗ · 1939 348/7 ↗

Parcela	Površina	Namenska raba	Dejanska raba
1939 348/7	565 m²	stanovanjske površinešifra 10110	—	javni vpogled ↗

Najgospodarnejša uporaba

Najgospodarnejša uporaba je obstoječa stanovanjska raba; predpostavlja se, da je stavba zgrajena in uporabljana skladno z dovoljenji.

Ni preverjeno

Vpisi in bremena v zemljiški knjigi.
Prostorski izvedbeni pogoji občine.
Gradbena in uporabna dovoljenja (zbirka podatkov o graditvi, PIS ↗).
Poplavna, plazovna in potresna ogroženost.

Komunalna opremljenost in dostop

vodovodkanalizacijaelektrikaplinjavna cestapredmet

Omrežje	Razdalja	Ocena
Javna cesta	31 m	Ob parceli
Vodovod	3 m	Ob parceli
Javna kanalizacija	> 400 m	Ni v bližini
Elektroenergetsko omrežje	0 m	Ob parceli
Plinovod	2.934 m	Oddaljeno

Razdalja od roba parcele do najbližjega voda v zbirnem katastru GJI. Vris v katastru je lahko nepopoln; zasebni priključki niso vrisani.

Teren

Povprečni naklon: 15,8° (zmerno strm teren).
Strmi deli: 79 % površine nad 15°.
Lega: Pretežno proti jugu (osončeno).
Nadmorska višina: 554 m
Glede na naselje: 11 m višje od središča naselja Dobeno (543 m).

Iz digitalnega modela višin GURS (mreža 5 m), povprečje po parceli. Pogled z juga; obris je meja parcele iz katastra. Temno je tloris stavbe iz katastra stavb (115 m²).

Naklon predmeta in primerjav

Povprečni naklon v krogu 15 m okoli stavbe, za predmet in za neposredne primerjave (številke kot v poglavju o oceni). Naklon vpliva na stroške gradnje in uporabnost zemljišča; model ga pri kmetijskih in gozdnih zemljiščih upošteva neposredno, pri ostalih je zajet v primerjavah iz okolice.

Okolica in dostopnost

46.13529° S, 14.52154° V · odpri zemljevid ↗

Najbližje	Ime	Zračna razdalja
Šola	OŠ Trzin	3,2 km
Vrtec	Vrtec Žabica	2,7 km
Zdravstveni dom, ambulanta	Zdravstveni Dom	3,1 km
Lekarna	Lekarna Črnuče	3,6 km
Trgovina z živili	Mercator	2,1 km
Avtobusna postaja	Sp. Gameljne 3	1,9 km
Železniška postaja	Trzin industrijska cona	2,9 km
Priključek na avtocesto	Ljubljana Šmartno	3,4 km
Središče naselja	Dobeno	150 m
Najbližje mesto	Mengeš	5,0 km

Zračne razdalje do najbližje storitve; pot po cesti je daljša. Vir: OpenStreetMap (prostovoljni zemljevid, lahko je nepopoln), ceste in železnice iz zbirnega katastra GJI. Šole vključujejo vse vrste šol.

Nepremičnina 2 · Trg v okolici

Kako se gibljejo cene v okolici

Prodaje stanovanjskih hiš do 5 km od predmeta

V 5 km od predmeta je bilo od leta 2021 sklenjenih 187 tržnih prodaj te vrste. V zadnjih 12 mesecih je mediana 3.715 €/m² (iz 32 prodaj). To je 18 % več kot pred tremi leti.

mediana €/m² v letupovprečje €/m² v letuštevilo prodajocena predmeta

Mediana in povprečje sta prikazana za leta z vsaj tremi prodajami; številka v stolpcu je število prodaj.

Vsaka prodaja posebej

prodaja v okolicineposredna primerjavaocena predmeta

Prikazane so tržne prodaje celih nepremičnin brez poznejših prilagoditev; razlike med točkami odražajo lego, velikost, opremljenost in stanje. Mediana pomeni, da je bila polovica prodaj dražja, polovica cenejša.

Nepremičnina 2 · Ocena vrednosti

Ocena vrednosti

Uporabljen je način tržnih primerjav (IVS 105; IVS 400, 70). Najprej zberemo širši vzorec prodaj iste vrste in iz njega ocenimo trend in vpliv velikosti. Nato izberemo 6 najbolj podobnih prodaj, jih prilagodimo predmetu in uskladimo v eno vrednost.

Donosni način je izdelan kot kontrola, kjer je v okolici dovolj najemnih poslov. Nabavnovrednostni način ni izdelan, ker javnega vira o stroških gradnje ni; za starejše stavbe tudi ne bi bil zanesljiv.

1 Stanovanje v hiši · 108 m²

Širši vzorec

16

prodaj do 3,0 km

Mediana

4.313 €/m²

časovno prilagojena

Razpon vzorca

2.559–7.636

€/m²

Trend

+7,8 %

na leto

predmetneposredne primerjaveširši vzorec

Izbor

Izbrane so prodaje z najmanjšo skupno prilagoditvijo, najprej iz najbližjega pasu. Prodaje paketov več stanovanj, solastniških deležev in prodaje z velikostjo zunaj 0,5–2 × predmeta so izločene. Shema prikazuje razdalje, ne podlage.

Neposredne primerjave

#	Prodaja	Datum	Razdalja	Površina	Cena	€/m²	Status
1	Dobeno 66Mengeš · 1939-170-1	7. 8. 2026	753 m	127 m²	200.000 €	1.577	V preverjanju
2	Rašica 46Ljubljana - Šmartno · 1746-140-1	20. 4. 2026	1.117 m	86 m²	640.000 €	7.468	V preverjanju
3	Dobeno 73aMengeš · 1939-35-1	17. 11. 2022	223 m	42 m²	180.000 €	4.286	Neustrezni podatki
4	Prešernova ulica 2Trzin · 1961-301-1	12. 5. 2026	2.595 m	95 m²	308.000 €	3.242	V preverjanju
5	Prešernova ulica 7Trzin · 1961-363-1	17. 2. 2026	2.576 m	117 m²	400.000 €	3.428	V preverjanju
6	Bergantova ulica 15Trzin · 1961-262-1	15. 6. 2026	2.719 m	86 m²	400.000 €	4.646	V preverjanju

Ikona zemljevida odpre posel v javnem vpogledu GURS.

Status je oznaka Geodetske uprave za vsak posel. Tržen: posel je pregledan in velja za običajno prodajo med neodvisnima strankama. V preverjanju: Geodetska uprava posla še ni pregledala, kar je pri novejših prodajah običajno; cena je praviloma prava, opis se lahko še popravi. Neustrezni podatki: opis posla se ne ujema povsem s katastrom, na primer pri površini, vrsti dela stavbe ali deležu, ali pa je posel nenavaden (prodaja med sorodniki, prodaja z opremo). Takšne prodaje ne izločimo, ker je cena praviloma prava; če bi bila netipična, bi to pokazala velika prilagoditev in nizka utež.

Tabela prilagoditev

Element	1	2	3	4	5	6
Cena €/m²	1.577	7.468	4.286	3.242	3.428	4.646
Čas in tržne razmere	+1,8 %8/2026	+3,2 %4/2026	+31,0 %11/2022	+3,2 %5/2026	+5,0 %2/2026	+3,2 %6/2026
Velikost	+2,1 %127 m²	−2,9 %86 m²	−11,4 %42 m²	−1,6 %95 m²	+1,0 %117 m²	−2,9 %86 m²
Starost in stanje	0,0 %1986	−4,4 %2019	0,0 %1978	−1,0 %1979	−1,0 %1978	−1,0 %1980
Velikost zemljišča	−0,9 %671 m²	−1,1 %700 m²	−0,4 %609 m²	+7,9 %131 m²	+7,9 %131 m²	−0,1 %579 m²
Posplošena vrednost GURS	+49,9 %1.797 €/m²	−6,9 %3.271 €/m²	−0,3 %3.002 €/m²	−2,3 %3.079 €/m²	+4,0 %2.848 €/m²	−19,6 %3.936 €/m²
Lokacija	+0,9 %indeks okolice	−3,9 %indeks okolice	−0,1 %indeks okolice	+1,0 %indeks okolice	+1,0 %indeks okolice	+1,3 %indeks okolice
Bruto prilagoditev	+46 %	+23 %	+40 %	+17 %	+19 %	+30 %
Prilagojena cena €/m²	2.457	6.326	4.933	3.473	4.077	3.753
Utež	24 %	21 %	17 %	13 %	13 %	12 %
Usklajena vrednost	4.055 €/m² × 108 m² = 438.000 €

Kaj prilagoditve naredijo. Vsako prodajo preračunamo, kot da bi bila prodana nepremičnina enaka predmetu. Če je primerjava enaka predmetu v vsem, le da je deset let novejša, bi bil predmet zaradi starosti vreden manj, zato ceno primerjave znižamo za ta učinek (negativen odstotek v vrstici »Starost in stanje«). Če je primerjava večja, je njena cena na m² praviloma nižja, zato jo zvišamo. Po vseh prilagoditvah naj bi primerjave kazale približno enako ceno; manjši ko je razpon, bolj zanesljiva je ocena.

Kako določimo utež. Utež pove, koliko posamezna primerjava prispeva k rezultatu. Večjo utež dobi prodaja, ki je bližje predmetu, novejša in potrebuje manj prilagoditev (manjša bruto prilagoditev), saj je zato bolj podobna. Iz prilagojenih cen in uteži izračunamo uteženo sredino, pri kateri ena sama netipična prodaja ne more bistveno premakniti rezultata.

Od izhodiščne do prilagojene cene

Krog je cena ob prodaji, puščica cena po prilagoditvah. Odstotek ob imenu je utež pri uskladitvi.

Utemeljitev prilagoditev

Čas in tržne razmere: Cena se preračuna na datum ocene. Vir: regresija na prodajah ETN 2020–2026, vsa Slovenija.
Velikost: Večje nepremičnine imajo nižjo ceno na m². Vir: regresija na prodajah ETN 2020–2026, vsa Slovenija.
Starost in stanje: Novejša stavba ima manj izrabljenih delov; razlika se oceni prek stroška obnove. Vir: regresija na prodajah ETN 2020–2026, vsa Slovenija.
Velikost zemljišča: Večje zemljišče ob hiši poveča vrednost, a manj kot samostojna parcela. Vir: regresija na prodajah ETN 2020–2026, vsa Slovenija.
Posplošena vrednost GURS: Razlika v posplošeni vrednosti GURS na m² (množično vrednotenje), ki povzema lastnosti, ki jih javni podatki drugače ne opišejo. Vir: regresija na prodajah ETN 2020–2026, vsa Slovenija.
Lokacija: Lokacijski indeks meri, za koliko so prodaje v neposredni okolici (pas približno 600 m) v povprečju dražje ali cenejše od primerljivih nepremičnin drugod po Sloveniji. Prilagodi se razlika indeksa med lokacijo primerjave in predmeta. Vir: regresija na prodajah ETN 2020–2026, vsa Slovenija.
Kontrola: Neodvisna ocena iz lastnosti predmeta, brez izbranih primerjav: 4.033 €/m². Končna vrednost je povprečje te ocene in utežene mediane prilagojenih primerjav, kar zmanjša vpliv posamezne netipične prodaje.
Metoda: Vpliv vsake lastnosti (čas, velikost, starost, lega, zemljišče, lokacija) je izmerjen na vseh evidentiranih prodajah v Sloveniji od leta 2020 z robustno regresijo, ne določen na pamet. Metodo smo preverili na prodajah, ki pri izračunu niso bile uporabljene: ocene so bile v mediani 1–2 % pod dejansko ceno.

Kontrola z donosnim načinom

Tržna najemnina: 10,47 €/m² na mesec (mediana 30 najemnih poslov ETN do 5 km, zadnja 3 leta).
Letna najemnina predmeta: 13.587 €
Bruto multiplikator: 34,3 (bruto donosnost 2,9 %), iz razmerja median prodajnih in najemnih cen v okolici.
Vrednost po donosnem načinu: 466.000 € (+6 % od rezultata).

10,47 €/m²najemnina na mesec× 108 m²površina×12mesecev= 13.587 €letna najemnina

13.587 €letna najemnina× 34,3bruto multiplikator= 466.000 €vrednost po donosnem načinu

Bruto multiplikator pove, koliko letnih najemnin plačajo kupci za nepremičnino v tej okolici. Izračunamo ga kot razmerje med mediano prodajnih cen na m² in mediano letnih najemnin na m² v istem območju. Bruto donosnost je njegova obratna vrednost (1 ÷ multiplikator): delež cene, ki ga lastnik letno dobi z najemnino, pred stroški, davki in praznimi meseci.

Donosni način tu ni neodvisen od prodajnih cen, ker je multiplikator izpeljan iz istega trga. Uporaben je kot preverba, ali je ocena skladna z najemninami v okolici (IVS 105, 30). Večje odstopanje je pri hišah in velikih stanovanjih običajno: najemnine na m² za velike enote so nižje, kot jih kaže mediana, zato donosni način takšno nepremičnino precenjuje.

Nepremičnina 2 · Končna vrednost in negotovost

Končna vrednost

Del	Površina	€/m²	Vrednost	Zanesljivost
Stanovanje v hiši	108 m²	4.055	438.000 €	srednja
Tržna vrednost, zaokroženo			438.000 €

Ocenjena tržna vrednost na dan 9. 11. 2026

438.000 €

Razpon 266.000 € – 684.000 €

Negotovost

Razpon je določen z najnižjo in najvišjo prilagojeno ceno neposrednih primerjav. Zanesljivost je visoka pri vsaj 4 primerjavah z razponom pod 25 % in vsaj 15 prodajah v širšem vzorcu, srednja pri vsaj 3 primerjavah z razponom pod 50 %, sicer nizka. Pri nizki zanesljivosti priporočamo ogled in presojo ocenjevalca.

Nepremičnina 3 · Predmet ocenjevanja

Kaj ocenjujemo

Lastninska pravica na celotnih parcelah, 1 parcela v k.o. 1939, skupaj 699 m².

Parcela	Površina	Namenska raba	Dejanska raba
1939 299/8	699 m²	površine podeželskega naselja · 99 %šifra 10130druga kmetijska zemljišča · 1 %šifra 20200	kmetijska zemljišča brez trajnih nasadov	javni vpogled ↗
Stavbno zemljišče	692 m²
Kmetijsko zemljišče	7 m²

Najgospodarnejša uporaba

Najgospodarnejša uporaba stavbnega dela je gradnja v skladu z namensko rabo iz občinskega prostorskega načrta. Ocena predpostavlja, da je gradnja pravno dopustna; prostorskih izvedbenih pogojev ocenjevalnik ne preverja. Manjše parcele z drugo rabo so ocenjene kot kmetijska ali gozdna zemljišča; kadar zagotavljajo dostop ali zaokrožujejo stavbno parcelo, je lahko celota vredna več od vsote delov, česar model ne ocenjuje.

Ni preverjeno

Vpisi in bremena v zemljiški knjigi.
Prostorski izvedbeni pogoji občine.
Gradbena in uporabna dovoljenja (zbirka podatkov o graditvi, PIS ↗).
Poplavna, plazovna in potresna ogroženost.

Komunalna opremljenost in dostop

vodovodkanalizacijaelektrikaplinjavna cestapredmet

Omrežje	Razdalja	Ocena
Javna cesta	65 m	V bližini
Vodovod	65 m	V bližini
Javna kanalizacija	> 400 m	Ni v bližini
Elektroenergetsko omrežje	38 m	Ob parceli
Plinovod	3.475 m	Oddaljeno

V 200 m je 54 stavb; 2 % ima priključek na kanalizacijo, 80 % na vodovod. V zadnjih 10 letih je bilo zgrajenih 5.

Razdalja od roba parcele do najbližjega voda v zbirnem katastru GJI. Vris v katastru je lahko nepopoln; zasebni priključki niso vrisani.

Teren

Povprečni naklon: 16,5° (zmerno strm teren).
Strmi deli: 96 % površine nad 15°.
Lega: Pretežno proti jugu (osončeno).
Nadmorska višina: 489 m
Glede na naselje: 54 m nižje od središča naselja Dobeno (543 m).

Iz digitalnega modela višin GURS (mreža 5 m), povprečje po parceli. Pogled z juga; obris je meja parcele iz katastra.

Naklon predmeta in primerjav

Povprečni naklon parcele, za predmet in za neposredne primerjave (številke kot v poglavju o oceni). Naklon vpliva na stroške gradnje in uporabnost zemljišča; model ga pri kmetijskih in gozdnih zemljiščih upošteva neposredno, pri ostalih je zajet v primerjavah iz okolice.

Okolica in dostopnost

46.13752° S, 14.52829° V · odpri zemljevid ↗ · oblika stavbnega dela približno 40 × 35 m

Najbližje	Ime	Zračna razdalja
Šola	OŠ Trzin	2,7 km
Vrtec	Vrtec Žabica	2,2 km
Zdravstveni dom, ambulanta	Zdravstveni Dom	2,7 km
Lekarna	Lekarna Črnuče	3,8 km
Trgovina z živili	Mercator	2,5 km
Avtobusna postaja	Sp. Gameljne 3	2,5 km
Železniška postaja	Trzin Mlake	2,6 km
Priključek na avtocesto	Ljubljana Šmartno	4,0 km
Središče naselja	Dobeno	430 m
Najbližje mesto	Mengeš	4,4 km

Zračne razdalje do najbližje storitve; pot po cesti je daljša. Vir: OpenStreetMap (prostovoljni zemljevid, lahko je nepopoln), ceste in železnice iz zbirnega katastra GJI. Šole vključujejo vse vrste šol.

Nepremičnina 3 · Trg v okolici

Kako se gibljejo cene v okolici

Prodaje stavbnih zemljišč do 2 km od predmeta

V 2 km od predmeta je bilo od leta 2021 sklenjenih 16 tržnih prodaj s primerljivimi zemljišči. V zadnjih 12 mesecih je mediana 234 €/m² (iz 4 prodaj).

mediana €/m² v letupovprečje €/m² v letuštevilo prodajocena predmeta

Mediana in povprečje sta prikazana za leta z vsaj tremi prodajami; številka v stolpcu je število prodaj.

Vsaka prodaja posebej

prodaja v okolicineposredna primerjavaocena predmeta

Prikazane so tržne prodaje celih nepremičnin brez poznejših prilagoditev; razlike med točkami odražajo lego, velikost, opremljenost in stanje. Mediana pomeni, da je bila polovica prodaj dražja, polovica cenejša.

Prodaje kmetijskih zemljišč do 5 km od predmeta

V 5 km od predmeta je bilo od leta 2021 sklenjenih 151 tržnih prodaj s primerljivimi zemljišči. V zadnjih 12 mesecih je mediana 6 €/m² (iz 48 prodaj). To je 24 % nižja kot pred tremi leti.

Leto	2021	2022	2023	2024	2025	2026
Prodaje	29	21	17	15	27	42
Mediana €/m²	6,00	8,00	9,22	8,00	6,06	5,29

Nepremičnina 3 · Ocena vrednosti

Ocena vrednosti po delih

Uporabljen je način tržnih primerjav (IVS 105; IVS 400, 70). Najprej zberemo širši vzorec prodaj iste vrste in iz njega ocenimo trend in vpliv velikosti. Nato izberemo 6 najbolj podobnih prodaj, jih prilagodimo predmetu in uskladimo v eno vrednost.

Drugi načini niso uporabljeni. Nabavnovrednostni način ni primeren za nepozidano zemljišče. Na donosu zasnovan način ni primeren, ker se taka zemljišča ne oddajajo za najemnino, iz katere bi lahko zanesljivo sklepali na vrednost. Rezidualna metoda (IVS 410) bi zahtevala projekt in stroške gradnje, ki jih javne evidence nimajo (SPS 2, 6(l)).

1 Stavbno zemljišče · 692 m²

Širši vzorec

17

prodaj do 2,9 km

Mediana

313 €/m²

časovno prilagojena

Razpon vzorca

72–1.478

€/m²

Trend

+7,8 %

na leto

predmetneposredne primerjaveširši vzorec

Izbor

Izbrane so prodaje z najmanjšo skupno prilagoditvijo, najprej iz najbližjega pasu. Prodaje, ki po namenski rabi v katastru niso vsaj 80 % stavbne, in prodaje manjših zemljišč (pod 200 m² ali pod četrtino predmeta) so izločene. Shema prikazuje razdalje, ne podlage.

Neposredne primerjave

#	Prodaja	Datum	Razdalja	Površina	Cena	€/m²	Status
1	1939 299/81939 299/8	3. 4. 2026	0 m	699 m²	63.000 €	90	V preverjanju
2	1939 330/41939 330/4	9. 12. 2024	295 m	708 m²	108.000 €	153	Neustrezni podatki
3	1939 439/381939 439/38	15. 1. 2026	1.002 m	522 m²	122.670 €	235	V preverjanju
4	1939 439/371939 439/37	15. 1. 2026	1.017 m	576 m²	133.860 €	232	V preverjanju
5	1939 470/21939 470/2	29. 10. 2025	977 m	394 m²	141.000 €	358	V preverjanju
6	1961 1162/21961 1162/2	21. 1. 2025	2.222 m	691 m²	69.100 €	100	Tržen

Ikona zemljevida odpre posel v javnem vpogledu GURS.

Status je oznaka Geodetske uprave za vsak posel. Tržen: posel je pregledan in velja za običajno prodajo med neodvisnima strankama. V preverjanju: Geodetska uprava posla še ni pregledala, kar je pri novejših prodajah običajno; cena je praviloma prava, opis se lahko še popravi. Neustrezni podatki: opis posla se ne ujema povsem s katastrom, na primer pri površini, vrsti dela stavbe ali deležu, ali pa je posel nenavaden (prodaja med sorodniki, prodaja z opremo). Takšne prodaje ne izločimo, ker je cena praviloma prava; če bi bila netipična, bi to pokazala velika prilagoditev in nizka utež.

Tabela prilagoditev

Element	1	2	3	4	5	6
Cena €/m²	90	153	235	232	358	100
Čas in tržne razmere	+3,2 %4/2026	+16,3 %12/2024	+5,0 %1/2026	+5,0 %1/2026	+8,1 %10/2025	+14,5 %1/2025
Velikost	0,0 %699 m²	0,0 %708 m²	+0,3 %522 m²	+0,2 %576 m²	+0,6 %394 m²	0,0 %691 m²
Posplošena vrednost GURS	0,0 %89 €/m²	−0,7 %90 €/m²	−0,7 %90 €/m²	−0,6 %90 €/m²	−0,4 %90 €/m²	−2,3 %92 €/m²
Lokacija	0,0 %indeks okolice	−0,6 %indeks okolice	+4,7 %indeks okolice	+4,7 %indeks okolice	+4,6 %indeks okolice	+3,8 %indeks okolice
Bruto prilagoditev	+3 %	+28 %	+22 %	+21 %	+25 %	+22 %
Prilagojena cena €/m²	93	157	230	228	362	118
Utež	52 %	12 %	10 %	10 %	10 %	6 %
Usklajena vrednost	113 €/m² × 692 m² = 79.000 €

Kaj prilagoditve naredijo. Vsako prodajo preračunamo, kot da bi bila prodana nepremičnina enaka predmetu. Če je primerjava enaka predmetu v vsem, le da je deset let novejša, bi bil predmet zaradi starosti vreden manj, zato ceno primerjave znižamo za ta učinek (negativen odstotek v vrstici »Starost in stanje«). Če je primerjava večja, je njena cena na m² praviloma nižja, zato jo zvišamo. Po vseh prilagoditvah naj bi primerjave kazale približno enako ceno; manjši ko je razpon, bolj zanesljiva je ocena.

Kako določimo utež. Utež pove, koliko posamezna primerjava prispeva k rezultatu. Večjo utež dobi prodaja, ki je bližje predmetu, novejša in potrebuje manj prilagoditev (manjša bruto prilagoditev), saj je zato bolj podobna. Iz prilagojenih cen in uteži izračunamo uteženo sredino, pri kateri ena sama netipična prodaja ne more bistveno premakniti rezultata.

Od izhodiščne do prilagojene cene

Krog je cena ob prodaji, puščica cena po prilagoditvah. Odstotek ob imenu je utež pri uskladitvi.

Utemeljitev prilagoditev

Čas in tržne razmere: Cena se preračuna na datum ocene. Vir: regresija na prodajah ETN 2020–2026, vsa Slovenija.
Velikost: Večje nepremičnine imajo nižjo ceno na m². Vir: regresija na prodajah ETN 2020–2026, vsa Slovenija.
Posplošena vrednost GURS: Razlika v posplošeni vrednosti GURS na m² (množično vrednotenje), ki povzema lastnosti, ki jih javni podatki drugače ne opišejo. Vir: regresija na prodajah ETN 2020–2026, vsa Slovenija.
Lokacija: Lokacijski indeks meri, za koliko so prodaje v neposredni okolici (pas približno 600 m) v povprečju dražje ali cenejše od primerljivih nepremičnin drugod po Sloveniji. Prilagodi se razlika indeksa med lokacijo primerjave in predmeta. Vir: regresija na prodajah ETN 2020–2026, vsa Slovenija.
Kontrola: Neodvisna ocena iz lastnosti predmeta, brez izbranih primerjav: 101 €/m². Končna vrednost je povprečje te ocene in utežene mediane prilagojenih primerjav, kar zmanjša vpliv posamezne netipične prodaje.
Metoda: Vpliv vsake lastnosti (čas, velikost, starost, lega, zemljišče, lokacija) je izmerjen na vseh evidentiranih prodajah v Sloveniji od leta 2020 z robustno regresijo, ne določen na pamet. Metodo smo preverili na prodajah, ki pri izračunu niso bile uporabljene: ocene so bile v mediani 1–2 % pod dejansko ceno.

Kontrola: utežena mediana širšega vzorca (250 €/m²) odstopa od rezultata za več kot 15 %.

3 od 5 neposrednih primerjav imajo v ETN status »v preverjanju«; uporabljene so z nižjo utežjo.

2 od 5 neposrednih primerjav imata v ETN status »tržen posel z neustreznimi podatki«; uporabljeni sta z nižjo utežjo.

2 Kmetijsko zemljišče · 7 m²

Širši vzorec

472

prodaj

Mediana

9,55 €/m²

zadnjih 5 let

Razpon vzorca

0,3–489

€/m²

Vrednost je mediana 472 prodaj zemljišč iste vrste: 9,55 €/m² × 7 m² = 67 €. Pri zemljiščih te vrste so cene na m² nizke in malo odvisne od lege, zato podrobne prilagoditve ne spremenijo rezultata.

Mediana 472 poslov z zemljišči te vrste v 5 km, zadnjih 5 let (vključno s solastniškimi deleži, preračunano na m²).

Nepremičnina 3 · Končna vrednost in negotovost

Končna vrednost

Del	Površina	€/m²	Vrednost	Zanesljivost
Stavbno zemljišče	692 m²	113	79.000 €	nizka
Kmetijsko zemljišče	7 m²	9,55	67 €	nizka
Tržna vrednost, zaokroženo			79.067 €

Ocenjena tržna vrednost na dan 9. 11. 2026

79.067 €

Razpon 64.000 € – 158.000 €

Negotovost

Razpon je določen z najnižjo in najvišjo prilagojeno ceno neposrednih primerjav. Zanesljivost je visoka pri vsaj 4 primerjavah z razponom pod 25 % in vsaj 15 prodajah v širšem vzorcu, srednja pri vsaj 3 primerjavah z razponom pod 50 %, sicer nizka. Pri nizki zanesljivosti priporočamo ogled in presojo ocenjevalca.

Predmet sestavljajo zemljišča z različno namensko rabo. Vrednost je prikazana po delih; celota je lahko vredna več od vsote (npr. če manjše parcele zagotavljajo dostop ali zaokrožujejo stavbno parcelo), kar je treba presoditi posebej (SPS 2, 2(p)).

Majhne kmetijske parcele (pod 3.000 m²) pogosto kupi sosed zaradi zaokrožitve, dostopa ali dvorišča, zato je njihova cena bolj odvisna od kupca kot od zemljišča. Ocena je manj zanesljiva, razpon je zato širši (od −40 % do +50 %).

Izjava

Ocena je izdelana z avtomatiziranim modelom brez strokovne presoje pooblaščenega ocenjevalca vrednosti in ni ocena vrednosti po Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti (MSOV) (IVS 106, 30.08; SPS 9, 4.1.2).

Model sledi načinu tržnih primerjav po IVS 105 in 400, EVS 2025 in SPS 2. Pravila izbora, prilagoditve in uteži so objavljeni v metodologiji modela, različica v0.2.0.

Priloge

1. Stanovanje, Roje 9, Preserje pri Radomljah, 1235 Radomlje

Stanovanje: širši vzorec (43 prodaj)

Prodaja	Datum	Razdalja	Površina	Cena	€/m²
HOMEC 1937-1513-5	23. 7. 2025	42 m	55 m²	261.713 €	4.785	↗ ↗
HOMEC 1937-1284-11	2. 6. 2025	68 m	76 m²	363.800 €	4.812	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-2	20. 2. 2025	96 m	56 m²	290.000 €	5.160	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-14	17. 2. 2025	96 m	56 m²	285.000 €	5.080	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-4	6. 2. 2025	96 m	49 m²	260.000 €	5.285	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-22	11. 2. 2025	96 m	49 m²	270.000 €	5.477	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-3	14. 2. 2025	96 m	76 m²	390.000 €	5.166	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-21	7. 2. 2025	96 m	75 m²	380.000 €	5.040	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-6	27. 2. 2025	96 m	77 m²	395.000 €	5.143	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-25	28. 2. 2025	96 m	74 m²	425.000 €	5.743	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-24	25. 2. 2025	96 m	77 m²	385.000 €	5.013	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-26	3. 11. 2025	96 m	100 m²	500.000 €	4.985	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-16	7. 2. 2025	96 m	49 m²	255.000 €	5.193	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-18	12. 3. 2025	96 m	77 m²	385.000 €	5.013	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-11	5. 3. 2025	96 m	92 m²	438.000 €	4.787	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-7	3. 11. 2025	96 m	49 m²	255.000 €	5.204	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-2	3. 2. 2026	96 m	56 m²	290.000 €	5.160	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-17	6. 2. 2025	96 m	91 m²	438.000 €	4.797	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-1	14. 2. 2025	96 m	49 m²	260.000 €	5.317	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-8	13. 2. 2025	96 m	56 m²	285.000 €	5.089	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-23	4. 2. 2025	96 m	92 m²	438.000 €	4.787	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-13	21. 8. 2025	96 m	49 m²	255.000 €	5.193	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-20	18. 2. 2025	96 m	56 m²	285.000 €	5.062	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-12	14. 3. 2025	96 m	77 m²	385.000 €	5.013	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-9	18. 2. 2025	96 m	75 m²	380.000 €	5.046	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-10	13. 2. 2025	96 m	49 m²	255.000 €	5.183	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-5	7. 2. 2025	96 m	92 m²	455.000 €	4.962	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-19	18. 2. 2025	96 m	49 m²	255.000 €	5.204	↗ ↗
HOMEC 1937-1556-15	6. 2. 2025	96 m	75 m²	380.000 €	5.040	↗ ↗
HOMEC 1937-1379-14	10. 5. 2025	101 m	102 m²	475.000 €	4.680	↗ ↗
HOMEC 1937-1379-1	15. 5. 2025	101 m	64 m²	315.000 €	4.884	↗ ↗
HOMEC 1937-1399-9	23. 10. 2025	111 m	75 m²	360.000 €	4.813	↗ ↗
HOMEC 1937-1399-22	9. 3. 2026	111 m	50 m²	260.000 €	5.179	↗ ↗
HOMEC 1937-1380-14	7. 2. 2025	120 m	50 m²	273.000 €	5.449	↗ ↗
HOMEC 1937-1445-20	6. 11. 2024	131 m	81 m²	372.000 €	4.610	↗ ↗
HOMEC 1937-1445-27	19. 12. 2024	131 m	40 m²	180.000 €	4.455	↗ ↗
HOMEC 1937-1530-11	4. 11. 2024	136 m	92 m²	402.500 €	4.389	↗ ↗
HOMEC 1937-1457-28	14. 3. 2025	157 m	80 m²	389.000 €	4.832	↗ ↗
HOMEC 1937-556-54	11. 6. 2025	377 m	63 m²	280.000 €	4.466	↗ ↗
DOMŽALE 1959-981-7	9. 4. 2025	391 m	44 m²	185.000 €	4.214	↗ ↗

Osenčene vrstice so neposredne primerjave. Prikazanih je 40 najbližjih od 43 prodaj; vse so v delovni datoteki.

Stanovanje: izločene prodaje (150)

Prodaja	Datum	€/m²	Razlog
HOMEC 1937-1556-27	7. 2. 2025	5.119	velikost zunaj razpona 0,5–2 × predmeta (117 m²)
HOMEC 1937-1556-5	20. 3. 2026	1.636	prodan solastniški delež
HOMEC 1937-583-20	5. 10. 2023	1.604	velikost zunaj razpona 0,5–2 × predmeta (19 m²)
HOMEC 1937-583-11	22. 1. 2025	1.585	skrajna cena (1.585 €/m², zunaj 1,5 × IQR)
HOMEC 1937-1399-7	13. 7. 2022	2.574	GURS: neopredeljen posel
HOMEC 1937-1399-12	18. 11. 2024	3.722	skrajna cena (3.722 €/m², zunaj 1,5 × IQR)
HOMEC 1937-1399-18	6. 5. 2026	7.371	skrajna cena (7.371 €/m², zunaj 1,5 × IQR)
HOMEC 1937-1438-5	8. 9. 2025	3.769	skrajna cena (3.769 €/m², zunaj 1,5 × IQR)
HOMEC 1937-1445-15	20. 4. 2022	5.676	GURS: drug (netržen) posel
HOMEC 1937-1445-10	17. 11. 2025	6.575	skrajna cena (6.575 €/m², zunaj 1,5 × IQR)
HOMEC 1937-1530-27	13. 2. 2025	4.703	velikost zunaj razpona 0,5–2 × predmeta (118 m²)
HOMEC 1937-1476-8	1. 11. 2024	4.866	GURS: neopredeljen posel
HOMEC 1937-1476-23	1. 11. 2024	6.216	GURS: neopredeljen posel
HOMEC 1937-1476-19	17. 11. 2025	7.910	skrajna cena (7.910 €/m², zunaj 1,5 × IQR)
HOMEC 1937-1476-19	25. 2. 2026	7.910	skrajna cena (7.910 €/m², zunaj 1,5 × IQR)
HOMEC 1937-552-2	21. 1. 2022	483	velikost zunaj razpona 0,5–2 × predmeta (124 m²)
HOMEC 1937-552-1	12. 9. 2025	1.273	velikost zunaj razpona 0,5–2 × predmeta (177 m²)
HOMEC 1937-556-55	29. 1. 2025	4.699	velikost zunaj razpona 0,5–2 × predmeta (27 m²)
HOMEC 1937-151-34	23. 11. 2023	2.943	GURS: neopredeljen posel
HOMEC 1937-151-41	7. 10. 2021	2.273	velikost zunaj razpona 0,5–2 × predmeta (26 m²)
HOMEC 1937-151-21	9. 2. 2022	1.818	GURS: neopredeljen posel
HOMEC 1937-151-8	10. 11. 2021	3.030	velikost zunaj razpona 0,5–2 × predmeta (26 m²)
HOMEC 1937-151-15	15. 1. 2022	2.273	velikost zunaj razpona 0,5–2 × predmeta (26 m²)
HOMEC 1937-151-4	12. 6. 2024	4.091	velikost zunaj razpona 0,5–2 × predmeta (26 m²)
HOMEC 1937-151-43	20. 10. 2025	3.272	skrajna cena (3.272 €/m², zunaj 1,5 × IQR)
HOMEC 1937-151-33	10. 12. 2024	3.101	skrajna cena (3.101 €/m², zunaj 1,5 × IQR)
DOMŽALE 1959-6396-4	13. 10. 2025	3.501	skrajna cena (3.501 €/m², zunaj 1,5 × IQR)
DOMŽALE 1959-1381-1	8. 9. 2022	2.617	velikost zunaj razpona 0,5–2 × predmeta (130 m²)
HOMEC 1937-280-8	8. 10. 2024	2.929	velikost zunaj razpona 0,5–2 × predmeta (111 m²)
HOMEC 1937-280-19	23. 4. 2025	1.919	prodan solastniški delež

Prikazanih je 30 najbližjih od 150 izločenih prodaj.

2. Stanovanje 108 m², Dobeno 25, 1234 Mengeš

Izpis podatkov o parcelah

Povzetek javnih podatkov katastra nepremičnin in evidence vrednotenja GURS na dan 1. 10. 2026. Ni uradno potrdilo; potrdilo o podatkih o nepremičnini izda GURS.

Parcela 1939 348/7javni vpogled ↗

Identifikator (EID): 100100000289028307
Površina: 565 m² · približno 27 × 21 m
Namenska raba: stanovanjske površine (10110) 100 %
Dejanska raba: poseljena zemljišča, tloris stavbe 24,4 %; poseljena zemljišča 75,6 %
Boniteta: ni podatka
Stavbe na parceli: 1939-200 (2001)
Posplošena vrednost: 44.400 € (STZ, raven 14/31, 87 % površine); 0 € (ZPS, raven , 13 % površine)
Komunalna oprema (GJI): vodovod 3 m · kanalizacija ni v 400 m · elektrika 0 m · plin 2.934 m · ceste 31 m
Koordinate: D96/TM 463.031, 110.724 · WGS84 46.13529, 14.52154

Stanovanjska hiša: širši vzorec (16 prodaj)

Prodaja	Datum	Razdalja	Površina	Cena	€/m²
RAŠICA 1746-140-1	20. 4. 2026	1.117 m	86 m²	640.000 €	7.468	↗ ↗
GAMELJNE 1749-909-1	13. 6. 2025	2.295 m	137 m²	635.000 €	4.635	↗ ↗
GAMELJNE 1749-242-1	4. 8. 2025	2.442 m	61 m²	349.000 €	5.740	↗ ↗
TRZIN 1961-665-1	30. 12. 2024	2.496 m	115 m²	450.000 €	3.913	↗ ↗
TRZIN 1961-363-1	17. 2. 2026	2.576 m	117 m²	400.000 €	3.428	↗ ↗
TRZIN 1961-301-1	12. 5. 2026	2.595 m	95 m²	308.000 €	3.242	↗ ↗
VESCA 1745-274-1	28. 7. 2025	2.609 m	83 m²	520.000 €	6.265	↗ ↗
ČRNUČE 1756-34-1	27. 5. 2026	2.678 m	104 m²	425.000 €	4.087	↗ ↗
TRZIN 1961-262-1	15. 6. 2026	2.719 m	86 m²	400.000 €	4.646	↗ ↗
TRZIN 1961-631-1	30. 4. 2025	2.721 m	130 m²	380.000 €	2.912	↗ ↗
ČRNUČE 1756-88-1	19. 10. 2025	2.725 m	72 m²	320.000 €	4.426	↗ ↗
VESCA 1745-247-1	9. 3. 2026	2.726 m	76 m²	320.000 €	4.238	↗ ↗
TRZIN 1961-545-1	3. 9. 2025	2.777 m	121 m²	440.000 €	3.633	↗ ↗
VESCA 1745-293-1	6. 3. 2026	2.890 m	207 m²	823.000 €	3.972	↗ ↗
ČRNUČE 1756-1810-1	19. 9. 2025	2.983 m	177 m²	430.000 €	2.432	↗ ↗
ČRNUČE 1756-265-1	18. 8. 2025	2.986 m	186 m²	980.000 €	5.269	↗ ↗

Osenčene vrstice so neposredne primerjave.

Stanovanjska hiša: izločene prodaje (31)

Prodaja	Datum	€/m²	Razlog
DOBENO 1939-229-1	15. 12. 2021	924	GURS: drug (netržen) posel
DOBENO 1939-35-1	17. 11. 2022	4.286	velikost zunaj razpona 0,5–2 × predmeta (42 m²)
DOBENO 1939-218-1	19. 3. 2025	1.106	vrsta posla 3 ni prosti trg ali prostovoljna dražba
RAŠICA 1746-100-1	16. 7. 2025	726	skrajna cena (726 €/m², zunaj 1,5 × IQR)
DOBENO 1939-170-1	7. 8. 2026	1.577	skrajna cena (1.577 €/m², zunaj 1,5 × IQR)
RAŠICA 1746-90-1	8. 4. 2023	501	vrsta posla 4 ni prosti trg ali prostovoljna dražba
RAŠICA 1746-89-1	22. 6. 2022	1.672	GURS: neopredeljen posel
GAMELJNE 1749-500-1	15. 11. 2024	8.853	velikost zunaj razpona 0,5–2 × predmeta (40 m²)
GAMELJNE 1749-656-1	29. 7. 2022	340	vrsta posla 4 ni prosti trg ali prostovoljna dražba
GAMELJNE 1749-1024-1	11. 6. 2024	4.669	GURS: neopredeljen posel
GAMELJNE 1749-774-1	24. 9. 2025	2.079	velikost zunaj razpona 0,5–2 × predmeta (221 m²)
GAMELJNE 1749-789-1	1. 12. 2021	1.181	GURS: neopredeljen posel
GAMELJNE 1749-242-1	8. 11. 2024	5.345	GURS: drug (netržen) posel
VESCA 1745-204-1	31. 5. 2024	573	GURS: neopredeljen posel
TRZIN 1961-1837-1	21. 3. 2024	662	vrsta posla 3 ni prosti trg ali prostovoljna dražba
VESCA 1745-27-1	18. 6. 2026	899	skrajna cena (899 €/m², zunaj 1,5 × IQR)
TRZIN 1961-417-1	3. 2. 2022	630	GURS: neopredeljen posel
TRZIN 1961-440-1	10. 2. 2022	1.074	GURS: drug (netržen) posel
ČRNUČE 1756-1710-1	18. 12. 2025	3.260	velikost zunaj razpona 0,5–2 × predmeta (268 m²)
ČRNUČE 1756-100-1	11. 6. 2025	2.232	velikost zunaj razpona 0,5–2 × predmeta (400 m²)
TRZIN 1961-1641-1	20. 3. 2023	888	GURS: drug (netržen) posel
TRZIN 1961-1532-1	1. 4. 2022	100	vrsta posla 4 ni prosti trg ali prostovoljna dražba
VESCA 1745-253-1	18. 6. 2025	3.257	velikost zunaj razpona 0,5–2 × predmeta (382 m²)
GAMELJNE 1749-401-1	12. 8. 2025	2.450	velikost zunaj razpona 0,5–2 × predmeta (245 m²)
GAMELJNE 1749-403-1	11. 4. 2023	2.930	velikost zunaj razpona 0,5–2 × predmeta (244 m²)
ČRNUČE 1756-1767-1	23. 10. 2024	7.417	velikost zunaj razpona 0,5–2 × predmeta (48 m²)
TRZIN 1961-1959-1	24. 11. 2023	1.936	GURS: neopredeljen posel
TRZIN 1961-1958-1	24. 11. 2023	1.983	GURS: neopredeljen posel
ČRNUČE 1756-2670-1	22. 4. 2026	2.948	velikost zunaj razpona 0,5–2 × predmeta (226 m²)
TRZIN 1961-1339-1	25. 7. 2026	1.262	prodan solastniški delež

Prikazanih je 30 najbližjih od 31 izločenih prodaj.

3. Parcela 299/8, k.o. Dobeno

Izpis podatkov o parcelah

Povzetek javnih podatkov katastra nepremičnin in evidence vrednotenja GURS na dan 1. 10. 2026. Ni uradno potrdilo; potrdilo o podatkih o nepremičnini izda GURS.

Parcela 1939 299/8javni vpogled ↗

Identifikator (EID): 100100001364861257
Površina: 699 m² · približno 40 × 35 m
Namenska raba: površine podeželskega naselja (10130) 99 %; druga kmetijska zemljišča (20200) 1 %
Dejanska raba: kmetijska zemljišča brez trajnih nasadov 100,0 %
Boniteta: 36
Stavbe na parceli: ni stavb
Posplošena vrednost: 16 € (KME, raven 11/19, 1 % površine); 62.300 € (STZ, raven 14/31, 99 % površine)
Komunalna oprema (GJI): vodovod 65 m · kanalizacija ni v 400 m · elektrika 38 m · plin 3.475 m · ceste 65 m
Koordinate: D96/TM 463.554, 110.968 · WGS84 46.13752, 14.52829

Stavbno zemljišče: širši vzorec (17 prodaj)

Prodaja	Datum	Razdalja	Površina	Cena	€/m²
DOBENO 299/8	3. 4. 2026	0 m	699 m²	63.000 €	90	↗ ↗
DOBENO 330/4	9. 12. 2024	295 m	708 m²	108.000 €	153	↗ ↗
DOBENO 327/12, 327/17, 327/14, 327/18	12. 11. 2024	441 m	555 m²	76.000 €	137	↗ ↗
DOBENO 470/2, 471/2	29. 10. 2025	980 m	394 m²	141.000 €	358	↗ ↗
DOBENO 439/38	15. 1. 2026	1.002 m	522 m²	122.670 €	235	↗ ↗
DOBENO 439/37	15. 1. 2026	1.017 m	576 m²	133.860 €	232	↗ ↗
TRZIN 857/5, 857/6	25. 9. 2025	2.020 m	859 m²	460.000 €	536	↗ ↗
TRZIN 1162/2	21. 1. 2025	2.222 m	691 m²	69.100 €	100	↗ ↗
TRZIN 215, 216/2	24. 3. 2026	2.517 m	1.096 m²	230.000 €	210	↗ ↗
TRZIN 49/26	3. 10. 2024	2.598 m	450 m²	195.000 €	433	↗ ↗
TRZIN 119/42, 119/31	10. 1. 2025	2.625 m	1.928 m²	549.480 €	285	↗ ↗
VESCA 260/3	23. 1. 2025	2.631 m	932 m²	60.000 €	64	↗ ↗
TRZIN 42/15, 42/14	14. 4. 2025	2.720 m	850 m²	240.000 €	282	↗ ↗
TRZIN 459/7	2. 8. 2026	2.781 m	253 m²	300.000 €	1.186	↗ ↗
TRZIN 459/8	6. 8. 2026	2.793 m	253 m²	370.000 €	1.462	↗ ↗
ČRNUČE 483/9	11. 2. 2025	2.860 m	519 m²	310.000 €	597	↗ ↗
TRZIN 501/1, 498/1	2. 4. 2025	2.876 m	1.490 m²	447.000 €	300	↗ ↗

Osenčene vrstice so neposredne primerjave.

Stavbno zemljišče: izločene prodaje (86)

Prodaja	Datum	€/m²	Razlog
DOBENO 377/24, 377/26	26. 2. 2022	76	premajhna površina (37 m²), praviloma funkcionalna dopolnitev
DOBENO 377/23, 377/25	5. 8. 2022	58	premajhna površina (52 m²), praviloma funkcionalna dopolnitev
DOBENO 301/26	14. 10. 2022	17	premajhna površina (86 m²), praviloma funkcionalna dopolnitev
DOBENO 324/6	5. 12. 2023	40	premajhna površina (127 m²), praviloma funkcionalna dopolnitev
DOBENO 282/4, 283/3	18. 4. 2023	22	le 64 % stavbnega zemljišča (po namenski rabi v katastru)
DOBENO 471/9, 471/13	14. 7. 2023	269	le 78 % stavbnega zemljišča (po namenski rabi v katastru)
DOBENO 438/4	21. 3. 2022	15	premajhna površina (58 m²), praviloma funkcionalna dopolnitev
RAŠICA 883/2, 883/3	1. 9. 2023	80	premajhna površina (114 m²), praviloma funkcionalna dopolnitev
RAŠICA 7/6, 7/19, 7/20	19. 5. 2023	827	prodan solastniški delež
RAŠICA 7/46, 7/17, 7/18, 7/20	31. 5. 2023	995	prodan solastniški delež
RAŠICA 49/4	28. 1. 2026	90	premajhna površina (91 m²), praviloma funkcionalna dopolnitev
RAŠICA 7/7, 7/14, 7/20	17. 10. 2023	991	prodan solastniški delež
RAŠICA 7/49, 7/16, 7/21, 7/10, 7/47, 7/20	4. 8. 2023	646	prodan solastniški delež
RAŠICA 7/8, 7/13, 7/20	24. 10. 2022	803	prodan solastniški delež
RAŠICA 7/48	10. 1. 2024	692	premajhna površina (13 m²), praviloma funkcionalna dopolnitev
RAŠICA 7/9, 7/12, 7/20	20. 3. 2023	838	prodan solastniški delež
TRZIN 851/21, 851/8	18. 4. 2024	250	GURS: drug (netržen) posel
TRZIN 851/8, 851/21	17. 10. 2022	84	vrsta posla 3 ni prosti trg ali prostovoljna dražba
TRZIN 1167/2	30. 1. 2025	75	prodan solastniški delež
TRZIN 1167/2	6. 2. 2025	150	GURS: neopredeljen posel
TRZIN 1168/2	1. 7. 2025	100	prodan solastniški delež
TRZIN 1168/2	8. 8. 2025	100	prodan solastniški delež
TRZIN 1168/2	17. 11. 2025	100	prodan solastniški delež
TRZIN 1168/2	20. 11. 2025	100	prodan solastniški delež
TRZIN 901/15, 930/8, 901/5, 901/27, 1646/657, 1646/656	25. 1. 2023	21	GURS: drug (netržen) posel
TRZIN 902/48	2. 4. 2025	130	premajhna površina (61 m²), praviloma funkcionalna dopolnitev
GAMELJNE 536/16, 536/17, 536/19, 536/11, 536/20, 536/18, 536/12, 535/9, 535/10	27. 9. 2022	127	le 51 % stavbnega zemljišča (po namenski rabi v katastru)
TRZIN 1244/332	1. 7. 2025	1.300	prodan solastniški delež
GAMELJNE 1555/19	2. 8. 2026	133	prodan solastniški delež
TRZIN 1169/2, 1169/1	9. 11. 2025	80	prodan solastniški delež

Prikazanih je 30 najbližjih od 86 izločenih prodaj.

Kmetijsko zemljišče: širši vzorec (472 prodaj)

Prodaja	Datum	Razdalja	Površina	Cena	€/m²
DOBENO 379/13, 379/15	1. 9. 2023	113 m	4.122 m²	38.000 €	9,22	↗ ↗
DOBENO 292/1	21. 7. 2026	386 m	2.207 m²	22.000 €	9,97	↗ ↗
DOBENO 292/8	28. 4. 2022	458 m	188 m²	10.000 €	53	↗ ↗
RAŠICA 57/1	21. 3. 2025	1.541 m	3.217 m²	32.170 €	10
LOKA 561/1, 561/2, 562	1. 12. 2025	1.611 m	4.200 m²	65.000 €	15	↗ ↗
VESCA 176/3	13. 3. 2025	2.649 m	660 m²	4.000 €	6,06	↗ ↗
VESCA 265/1	14. 5. 2024	2.663 m	177 m²	10.000 €	56
VESCA 59/13, 59/15, 60, 61, 62	28. 1. 2022	2.705 m	31.503 m²	320.000 €	10	↗ ↗
VESCA 59/14	3. 11. 2021	2.743 m	929 m²	12.000 €	13	↗ ↗
VESCA 30/55	9. 2. 2026	2.838 m	1.092 m²	15.000 €	14	↗ ↗
VESCA 30/54	28. 4. 2023	2.839 m	723 m²	14.460 €	20	↗ ↗
TRZIN 392	31. 7. 2026	2.859 m	1.482 m²	65.000 €	44	↗ ↗
TRZIN 252/8, 252/9, 252/2	20. 1. 2026	2.868 m	346 m²	16.700 €	48	↗ ↗
ŠINKOV TURN 469/5	22. 3. 2024	2.980 m	4.488 m²	35.904 €	8,00	↗ ↗
TRZIN 573/1, 1012, 573/2, 411/5, 614, 562, 563, 613, 1190, 589/1, 492/13, 487/2, 487/1, 365	8. 1. 2026	3.095 m	30.777 m²	183.122 €	5,95	↗ ↗
VESCA 537	27. 6. 2022	3.130 m	5.201 m²	33.806 €	6,50	↗ ↗
TRZIN 554	15. 5. 2023	3.135 m	9.779 m²	97.790 €	10
TRZIN 655/2	4. 9. 2025	3.153 m	3.876 m²	15.504 €	4,00	↗ ↗
TRZIN 375	10. 6. 2022	3.201 m	1.324 m²	5.296 €	4,00	↗ ↗
POLJE 389	12. 7. 2024	3.204 m	1.306 m²	15.000 €	11
TRZIN 377/2, 812, 987, 829	4. 5. 2026	3.215 m	3.367 m²	15.150 €	4,50	↗ ↗
MENGEŠ 500/2	14. 4. 2026	3.232 m	96 m²	430 €	4,50	↗ ↗
TRZIN 511/4, 511/3	6. 1. 2025	3.252 m	1.507 m²	6.300 €	4,18	↗ ↗
LOKA 840	7. 4. 2026	3.257 m	4.047 m²	18.212 €	4,50	↗ ↗
LOKA 849/1	20. 12. 2024	3.266 m	776 m²	3.802 €	4,90	↗ ↗
LOKA 34/8	1. 2. 2023	3.281 m	900 m²	32.000 €	36	↗ ↗
VESCA 438, 529/1	27. 9. 2022	3.293 m	5.495 m²	43.960 €	8,00	↗ ↗
GAMELJNE 319/3, 319/14, 319/10	14. 8. 2026	3.297 m	860 m²	55.000 €	64	↗ ↗
TRZIN 359, 987, 283, 829, 377/2, 812	14. 2. 2025	3.333 m	14.305 m²	64.371 €	4,50	↗ ↗
TRZIN 343, 344	27. 11. 2025	3.340 m	1.267 m²	5.700 €	4,50	↗ ↗
TRZIN 273, 967, 370	30. 4. 2026	3.354 m	710 m²	3.195 €	4,50	↗ ↗
TRZIN 370, 967, 273	14. 4. 2026	3.354 m	355 m²	1.597 €	4,50	↗ ↗
SKARUČNA 501/2, 502/1	2. 11. 2021	3.368 m	66.930 m²	40.000 €	0,60	↗ ↗
TRZIN 275, 356, 349	20. 2. 2026	3.384 m	1.906 m²	8.578 €	4,50	↗ ↗
LOKA 980, 981	14. 9. 2022	3.390 m	4.766 m²	38.128 €	8,00	↗ ↗
TRZIN 332, 347	29. 4. 2026	3.411 m	2.247 m²	10.112 €	4,50	↗ ↗
POLJE 396, 380/5, 381/5	17. 3. 2022	3.415 m	6.429 m²	38.574 €	6,00	↗ ↗
LOKA 970/10, 970/12	10. 4. 2026	3.419 m	668 m²	3.004 €	4,50	↗ ↗
VESCA 440/1, 440/3	3. 2. 2026	3.420 m	1.846 m²	7.840 €	4,25	↗ ↗
TRZIN 360	15. 4. 2026	3.429 m	489 m²	2.200 €	4,50	↗ ↗

Prikazanih je 40 najbližjih od 472 prodaj; vse so v delovni datoteki.

Viri

Geodetska uprava RS: evidenca trga nepremičnin, kupoprodajni in najemni posli (podatki do 1. 10. 2026).
Geodetska uprava RS: kataster nepremičnin; register naslovov; evidenca vrednotenja; zbirni kataster gospodarske javne infrastrukture; ortofoto (CC BY 4.0).
IVSC: International Valuation Standards (2025). TEGoVA: European Valuation Standards (2025). SIR: SPS 2 in SPS 9. IAAO: Standard on Automated Valuation Models (2018).

3 nepremičnine

Kaj, za koga in kako smo ocenili

Na čem ocena temelji

Splošne predpostavke

Posebna predpostavka

Stanovanje, Roje 9, Preserje pri Radomljah, 1235 Radomlje

Kaj ocenjujemo

Najgospodarnejša uporaba

Ni preverjeno

Komunalna opremljenost in dostop

Teren

Naklon predmeta in primerjav

Okolica in dostopnost

Kako se gibljejo cene v okolici

Prodaje stanovanj do 2 km od predmeta

Vsaka prodaja posebej

Ocena vrednosti

1 Stanovanje · 55 m²

Izbor

Neposredne primerjave

Tabela prilagoditev

Od izhodiščne do prilagojene cene

Utemeljitev prilagoditev

Kontrola z donosnim načinom

Končna vrednost

Negotovost

Stanovanje 108 m², Dobeno 25, 1234 Mengeš

Kaj ocenjujemo

Najgospodarnejša uporaba

Ni preverjeno

Komunalna opremljenost in dostop

Teren

Naklon predmeta in primerjav

Okolica in dostopnost

Kako se gibljejo cene v okolici

Prodaje stanovanjskih hiš do 5 km od predmeta

Vsaka prodaja posebej

Ocena vrednosti

1 Stanovanje v hiši · 108 m²

Izbor

Neposredne primerjave

Tabela prilagoditev

Od izhodiščne do prilagojene cene

Utemeljitev prilagoditev

Kontrola z donosnim načinom

Končna vrednost

Negotovost

Parcela 299/8, k.o. Dobeno

Kaj ocenjujemo

Najgospodarnejša uporaba

Ni preverjeno

Komunalna opremljenost in dostop

Teren

Naklon predmeta in primerjav

Okolica in dostopnost

Kako se gibljejo cene v okolici

Prodaje stavbnih zemljišč do 2 km od predmeta

Vsaka prodaja posebej

Prodaje kmetijskih zemljišč do 5 km od predmeta

Ocena vrednosti po delih

1 Stavbno zemljišče · 692 m²

Izbor

Neposredne primerjave

Tabela prilagoditev

Od izhodiščne do prilagojene cene

Utemeljitev prilagoditev

2 Kmetijsko zemljišče · 7 m²

Končna vrednost

Negotovost

Izjava

Priloge

1. Stanovanje, Roje 9, Preserje pri Radomljah, 1235 Radomlje

Stanovanje: širši vzorec (43 prodaj)

Stanovanje: izločene prodaje (150)

2. Stanovanje 108 m², Dobeno 25, 1234 Mengeš

Izpis podatkov o parcelah

Stanovanjska hiša: širši vzorec (16 prodaj)

Stanovanjska hiša: izločene prodaje (31)

3. Parcela 299/8, k.o. Dobeno

Izpis podatkov o parcelah